Как уменьшить арендную стоимость съёма жилья (квартиры) в России

Под редактирована 09.06.2023 г.

Из Стратегии развития жилищной сферы РФ на период до 2025 года (Минстрой России).
В настоящее время арендный рынок характеризуется следующими показателями.
Около 5,7 млн семей (10% от общего числа домохозяйств) арендуют жилье на рынке.
Объем арендного жилья в рыночном сегменте оценивается в 260 млн кв. м (7% жилищного фонда). Большая часть арендного жилья находится в «теневом» секторе российской экономики и не приносит доходов в бюджет. Из СМИ. На аренду жилья в среднем по России у граждан уходит 47,2% от их заработной платы. Об этом свидетельствуют данные исследования BusinesStat, с которым «Известия» ознакомились в среду, 8 июня 2022г.
https://iz.ru/1346683/2022-06-08/rossiiane-tratiat-na-arendu-zhilia-pochti-polovinu-zarplaty

В статье будет доказано, что стоимость арендной платы можно вполне снизить вдвое.

Многие граждане при переезде в крупный город на новую работу, заработки, на время обучения в ВУЗе (техникуме) или по другим жизненным причинам, обстоятельствам, вынуждены снимать квартиру в наём.

При этом в России сдают квартиры обычно частные лица. В большинстве случаев, факт сдачи в наём жилья стараются скрыть, чтобы не платить налоги.

6.12.2022г. Из-за теневой аренды жилья государство в год теряет около 200 млрд рублей — большинство россиян не хотят платить налоги, сказала «Известиям» управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Люди уклоняются от исполнения закона, потому что фискальным органам практически нереально вычислить каждую съемную квартиру и привлечь собственников к ответственности. Разумеется, контролировать арендные дома властям будет гораздо проще, считает она.
https://iz.ru/1436031/mariia-perevoshchikova/dali-v-sdachu-v-rossii-khotiat-zapustit-massovoe-stroitelstvo-arendnykh-domov

В развитии направления арендного жилья (из Стратегии развития жилищной сферы РФ на период до 2025 года), власть в основном рассчитывает на развитие проектов коммерческой аренды с привлечением инвесторов и использованием механизмов коллективных инвестиций (вложения в закрытые паевые фонды недвижимости, для дальнейшего получения дивидендов по ним).

Вопрос только, какую цену за съём жилья установит его владелец (коммерческая компания).

Дело в том, что инвесторы (девелоперы) хотят получить прибыль превышающую инфляцию, достичь окупаемости вложений в течение 20 лет.

А так же, инвесторы (девелоперы), будет просить компенсировать (субсидировать) за счёт государственного бюджета часть расходов на строительство арендного жилья. Как и в дальнейшем предоставить дополнительные налоговые льготы по коммерческому арендному жилью.

08.06.2022г. В Госдуме предложили способ вывода из тени арендного жилья — в стране планируется запустить массовое строительство доходных домов с недорогими квартирами. Мера позволит вывести из серой зоны этот сегмент рынка, сказал «Известиям» один из разработчиков проекта, первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ от фракции ЛДПР Владимир Кошелев. Инвесторам таких домов предоставят льготы на 10 лет — нулевой налог на прибыль, на землю, на владение объектом, а также льготные кредиты на финансирование стройки. Законопроект планируется внести в ГД в начале 2023 года, сообщил «Известиям» парламентарий.
https://iz.ru/1346683/2022-06-08/rossiiane-tratiat-na-arendu-zhilia-pochti-polovinu-zarplaty

Не лучше обстоит дело с определением размера платы социального найма жилья.

Так при определении максимального размера платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, устанавливается срок окупаемости инвестиционных расходов и расходов на обустройство в 361 месяц (30 лет). Добавляются повышающие коэффициенты, один из которых учитывает возмещение расходов, связанных с созданием и (или) эксплуатацией наемного дома, и уплатой процентов по кредитам (займам), связанных с созданием и (или) эксплуатацией наемного дома (значение данного коэффициента устанавливается на уровне 1,30).

То есть опять, зачастую привлекаются заёмные средства на покупку арендного социального жилья, что увеличивает стоимость платы за его наём для граждан.

19.07.2021г. В России созданием арендных домов уже занимается «Дом.РФ». В Воронеже был запущен первый объект компании, где льготникам предоставляется государственное субсидирование — в размере 80% от месячной стоимости. Аналогичный механизм можно применить в арендных домах для малоимущих семей, сказала Светлана Разворотнева.
https://iz.ru/1209222/mariia-perevoshchikova/metry-pomoshchi-v-rf-mogut-poiavitsia-ekonomnye-arendnye-doma

Государству лучше отказаться от экономически неэффективного варианта коммерческого инвестирования в строительство арендного жилья. Так как в дальнейшем это будет только увеличивать расходы государственного бюджета на льготное субсидирование арендного жилья (для обеспечения получения прибыли инвесторов) по мере увеличения объёмов строительства арендного жилья. И эти дополнительные расходы государство будет перекладывать на другой бизнес и граждан, тем самым снижая конкурентоспособность российской экономики, замедляя её развитие.

Если рассмотреть проблему развития арендного жилья с позиции квартиросъёмщиков. То можно предложить механизм строительства арендного жилья выгодный в основном гражданам-квартиросъемщикам.

Рассмотрим следующий пример.

Допустим государство (в качестве единственного инвестора), через Госкорпорацию (компанию принадлежащую государству) будет строить ежегодно по 50 тыс. квартир (первой очереди) в течение следующих 40 лет, для сдачи их в коммерческий наём гражданам. (Это 5% от ежегодной потребности в строительстве 1 млн. квартир в России)

Полученные деньги с квартиросъёмщиков Госкорпорация использует только для последующего строительства нового арендного жилья для сдачи в наём.

Необходимо размер ежемесячной арендной ставки за съём жилья установить на уровне 0,21% от рыночной стоимости нового жилья. Для того, чтобы за следующие 40 лет, построенное жильё первой очереди окупилось (100%/40лет= 2,5%/12мес= 0,2083%). То есть, вложения окупятся строительством (сдачей в эксплуатацию) 50 тыс. квартир второй очереди для квартиросъёмщиков.

А так же уже больше не потребуется от государства вложения бюджетных средств в строительство нового арендного жилья, так как оно выйдет на самоокупаемость за счёт поступающих средств от арендной платы квартиросъёмщиков проживающих в построенных домах первой и второй очереди.

И тем более вообще не потребуется деньги коммерческих и частных инвесторов на строительство арендного жилья (возможности извлечения ими судного процента). Благодаря чему данный размер арендной платы будет минимальным, и даже возможно где-то меньше размера платы социального найма жилья (его максимально допустимого размера).

Через 80 лет (следующие 40 лет) будет достигнута "прибыль" в 100%, ежегодной сдачей в эксплуатацию 100 тыс. квартир третьей очереди (это 10% от ежегодной потребности в строительстве 1 млн. квартир в России), за счёт квартиросъёмщиков первой и второй очереди. Обеспечив через 80 лет 4 млн. семей арендным жильём (40лет*50тыс.*2= 4млн. квартир).

Через 120 лет (следующие 40 лет), несмотря на то, что из эксплуатации начнётся выводиться жильё первой очереди (по причине его устаревания, износа, так как для монолитно-кирпичных домов срок эксплуатации и обслуживания составляет 100–150 лет). Но, благодаря денежным средствам поступающих с аренды от 50 тыс. квартир второй очереди и 100 тыс. квартир третьей очереди, ежегодная сдача в эксплуатацию вырастит до 150 тыс. квартир четвёртой очереди (уже 15% от ежегодной потребности в строительстве 1 млн. квартир в России). Обеспечив через 120 лет около 6 млн. семей арендным жильём (40лет*100тыс. + 4млн./2 = 6млн. квартир).

В принципе, при достижении 15% строительства арендного жилья от ежегодной потребности в строительстве квартир в России, или же при обеспечении совокупного размера 15% от всего жилищного фонда, можно будет снизить его дальнейший рост уменьшением размера ежемесячной арендной ставки за съём жилья до значения 0,18% от рыночной стоимости нового жилья, с окупаемостью в 60 лет (100%/60лет= 1,67%/12мес= 0,138%, плюс налог и повышенные взносы на капремонт, итого 0,138%+0,04%= 0,178%). Делая проживание в арендном жилье ещё более доступным.

Для информации и примерных расчётов. По данным ЦИАН. Динамика ставок аренды на крупных рынках, январь — июнь 2022 года
Москва, средняя ставка для 1-комнатной квартиры – 44,1 тыс.руб, 2-комнатной квартиры – 73,6 тыс.руб;
Санкт-Петербург, средняя ставка для 1-комнатной квартиры – 27,3 тыс.руб, 2-комнатной квартиры – 44,5 тыс.руб;
Волгоград, средняя ставка для 1-комнатной квартиры – 14,4 тыс.руб, 2-комнатной квартиры – 20,2 тыс.руб;
Челябинск, средняя ставка для 1-комнатной квартиры – 13,4 тыс.руб, 2-комнатной квартиры – 19 тыс.руб;
https://realty.rbc.ru/news/62d03ea29a794721b3008c13

Из данных Росстата
Средние цены на первичном рынке жилья по центрам субъектов Российской Федерации во II квартале 2022 года, за 1 кв.метр.
На квартиры среднего качества (типовые)
Волгоградская область – 74 315 руб
Челябинская область – 66 731 руб
Средние цены на первичном рынке жилья, в целом по РФ составили – 116 379 руб

Если взять из выше приведённых данных за 2022 год для Волгограда среднею стоимость типовой квартиры в новостройке 74 315 руб за 1 кв.метр.

С учётом того, что типовые 2-х комнатные квартиры имеют, ориентировочно, площадь 55 кв.метров, стоимость 2-х комнатные квартиры будет в пределах 4,1 млн.руб (55кв.метров*74315руб= 4087325руб).

Тогда ежемесячная ставка 0,21% от рыночной стоимости 4,1 млн.руб, составит 8 583 руб в месяц в первый год (4,087млн.руб/100%= 40870руб*0,21%= 8,583руб).

В последующие годы размер ежемесячной платы в рублях (эквивалентный ставке 0,21%) будет увеличиваться, от возросшей рыночной стоимости построенного нового жилья в данном микрорайоне (муниципальном образовании) по причине инфляции и других факторов, влияющих на рост стоимости нового возводимого жилья.

К ежемесячной ставке 0,21% необходимо добавить налог на недвижимость (0,1%/12 мес=0,0083% в месяц от кадастровой стоимости жилья, которая приближена к рыночной стоимости жилья) и ежемесячные взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов, в 2022 г. в среднем по России взнос на капремонт составлял 9,5 руб за квадратный метр или 0,013% (9,5руб*55кв.м*100%/4,1млн.руб= 0,0128%). Причём ежемесячные взносы на ремонт многоквартирных домов стоит увеличить в 1,5–2 раза, по причине более низкой этажности арендных домов – не более 10 этажей (от 6 до 9 этажей). Что значительно увеличивает расходы на капитальный ремонт из-за большей площади крыш и количества лифтов приходящиеся на меньшее количество жильцов в многоквартирных домах. Плюс Госкомпания управляющая арендным жильём, вероятно, включит в ставку арендной платы расходы связанные с проведением небольшого косметического ремонта (эконом класса) при смене нанимателей квартир (к примеру, после выселения жильцов с асоциальным поведением).

В итоге размер ежемесячной ставки арендной платы за жильё увеличится до 0,25% (0,21+0,0083+0,0128*2= 0,2422%).

Тогда ежемесячная ставка 0,25% от рыночной стоимости 4,1 млн.руб, составит 10 218 руб в месяц в первый год (4,087млн.руб/100%= 40870руб*0,25%= 10218руб). Что в 2 раза дешевле нынешней арендной платы за 2-х комнатную квартиру в Волгограде – 20,2 тыс.руб (на II квартал 2022 год по данным ЦИАМ), как и меньше чем за 1-комнатную квартиру – 14,4 тыс.руб.

Далее.

Для строительства 50 тыс. 2-х комнатных квартир (первой очереди) или 2,75 млн. квадратных метров жилья (50тыс.квартир*55кв.м= 2,75млн.кв.м) из государственного бюджета каждый год (в течение 40 лет) с учётом инфляции, в ценах 2022 года, потребуется по 320 млрд.руб ежегодно (2,75млн.кв.м*116379руб= 320млрд.руб).

Это где-то в 3 раза больше объема ежегодного запланированного финансирования федерального проекта по расселению аварийного жилья до 2024 года. По нему, с 2022-го по 2023-й на эти цели запланировано по 111 млрд. рублей в год, а в 2024 году –103,6 млрд. рублей. И в 3 раза больше объёма финансирования выделенного по программе реновации жилищного фонда в Москве – на 2022 год.

27.04.2020г. Общее финансирование федерального проекта по расселению аварийного жилья превышает 500 млрд рублей, из них более 430 млрд — из федеральной казны.
До конца 2024 года 530 тыс. человек должны быть переселены из 9,5 млн кв. м аварийного жилья, сообщили «Известиям» в Минстрое.
Выполнение программы традиционно близко к 100% только по отчетам, однако объем аварийного жилья в стране на самом деле долгие годы не идет на убыль, сказала член центрального штаба ОНФ Светлана Калинина.
В действительности официально признается аварийными гораздо меньше домов, чем есть на самом деле, отметил депутат Госдумы Дмитрий Ионин.
— Поскольку региональные власти рассчитывают именно на тот бюджет, который выделяется. На самом деле средств нужно в шесть–семь раз больше, — оценил он.
https://iz.ru/1005175/mariia-perevoshchikova-anna-ivushkina/ravnyi-schet-rasselenie-avariinogo-zhilia-khotiat-uskorit

06.05.2022г. На реализацию программы реновации в Москве в 2022 году выделили 110 млрд рублей. Заммэра Бочкарёв сообщил, что в рамках московской программы реновации принято решение о строительстве дополнительно 8 млн кв. м жилой недвижимости. "Это позволит ускорить переселение, а также дофинансировать программу, в том числе за счет реализации части квартир на рынке. Таким образом мы сможем гарантировать ее реализацию, не допустить увеличения сроков сдачи домов и даже приблизить эти сроки", - приводятся слова заммэра на сайте.
https://tass.ru/nedvizhimost/14564889

Нынешнее существенное недофинансирование программы расселения граждан из аварийного жилья (в 6 – 7 раз меньше требуемого), власть частично компенсирует запуском программ комплексного развития территории, на основе опыта реновации жилищного фонда Москвы.

Но в текущем виде данные программы расселения граждан из аварийного жилья и комплексного развития территории имеют существенный недостаток. Переселение граждан из аварийных малоэтажных многоквартирных домов (из 5 этажных хрущёвок) происходит в многоквартирные дома значительно большой этажности (зачастую в 20 – 30 этажей), прозванных в народе "человейниками". Как и строительным компаниям, власть позволяет строить жилые дома ещё большей этажности в 40 и более этажей (если нет возмущения граждан), с превалирующей в них долей студий и однокомнатных квартир.

Это резко увеличивает плотность (скученность) населения в микрорайонах городов ведущей к увеличению дорожных пробок, проблемам нехватки парковочных мест, увеличению социальной напряжённости, социальным расстройствам граждан и другим негативным факторам.

Не способствуют повышению рождаемости (не улучшает демографию в России) из-за значительной доли в строящихся домах однокомнатных квартир и студий. Да и остальная оставшиеся доля квартир, в основном, представлена 2-х комнатными квартирами, которые рассчитаны большей степени на семью с одним ребенком.

Расселение граждан из аварийного жилья в многоквартирные дома значительно большой этажности, позволяет властям возвращать (компенсировать) бюджетные расходы на расселение граждан из аварийного жилья, посредством коммерческой продажи дополнительных свободных квартир. Но, из-за этого остальным гражданам нуждающихся в жилье приходится переплачивать покупкой более дорогих квартир.

Данный путь развития жилищного строительства, через постоянное увеличение этажности многоквартирных домов, является тупиковым. С повышением риска, что эти многоэтажные дома могут со временем превратиться в социальные гетто, вследствие чего властям придётся их сносить (по примеру, как это произошло в США).

Данных недостатков лишено предлагаемое строительство арендного жилья с платой за съём 0,25% от рыночной стоимости квартиры.

В виду того, что всем вселяемым жильцам – нанимателям квартир в многоквартирном доме придётся платить, плюс окупаемость жилья сильно растянута по времени – 40 лет, тем самым повышая доступность аренды для большинства граждан.

Поэтому уже нет большой необходимости экономить на строительстве новостроек через увеличение количества квартир в многоквартирном доме (увеличивая этажность дома и снижая площадь отдельных квартир).

А куда важнее добиться приемлемого баланса цены и качественно-экономической привлекательности (комфортности, удобства) сдаваемых квартир для граждан на весь срок эксплуатации и обслуживания строимых многоквартирных домов.

Поэтому, в строительство многоэтажных домов, помимо удовлетворения требованиям - долговечности, возможности простоять многоэтажному дому не менее 100 лет, должны закладываться ряд следующих дополнительных требований.

Сочетание конструктивной энергоэффективности с минимальными затратами на её восстановление (замену при ремонте). То есть отказаться от использования дешёвой фасадной облицовки поверх утеплителя, требующей в последствие (через несколько десятилетий) дорогого капитального ремонта (замены), из-за чего вырастают платежи жильцов на капитальный ремонт. В пользу проверенного временем использования теплоизоляционного слоя в фасаде дома между облицовочным кирпичом и внутренней кладкой, с возможностью в будущем замены, через рамы окна, теплоизоляционного материала на более современный долговечный теплоизоляционный материал (с расчётом возможного развития технологий заполнения утеплителем межстеновых пространств).

Наличие индивидуального газового отопления в каждой квартире, для снижения коммунальных платежей. Энергоэффективное остекление (не менее чем тройные стеклопакеты). Хорошая шумоизоляция квартир. Раздельный сан узел, а с 3х комнатных квартир 2 санузла.

Просторная придомовая территория для парковки машин, детскими площадками, местом для раздельного сбора мусора (с расчётом под большее количество сортируемых видов отходов и категорий материалов на будущее), газонами для посадки больших деревьев повышающих защиту летом от нагрева стен дома (квартир) солнцем, как и создающих комфортный природный фон за окном (как и меньше просматривались окна соседних многоэтажных домов). С зарезервированным на придомовой территории местом под станции биологической очистки сточных вод и канализационных стоков. Для получения технической воды, которую можно использовать отдельным заведением в многоквартирный дом для подключением к унитазам в квартирах. На которые по статистике уходит до 1/3 потребляемой воды, что позволит уменьшить платежи за воду.

Строительство в микрорайоне социальных объектов.

Низкая этажность и просторные комнаты с дополнительным зарезервированным пространством (выделенным в квартире подсобными зонами проветриваемые через отверстие стене к вентканалу, вентшахте) под вероятную потребность, прогнозируемую в ближайшем обозримом будущем, связанную с переходом экономики на новый технологический уклад, под установление устройств (установок) для дистанционной работы в интернете или для более полного погружения в виртуальную реальность, управления дистанционными роботизированными аватарами (экзоскелетами). К примеру, для управления 3д моделями двойников пользователей в виртуальном мире, посредством аналогичных дистанционных движений своего реального тела находящегося в тренажёре-устройстве совмещающее в себе экзоскелет-костюм (передающего движения, тактильные ощущения, регулирующий нагрузку) прикреплённый (подвешенный) на каркасе с кругами позволяющим изменять (вращать) тело на все 360 градусов. В будущем потребует 2,5х2,5 метра на 1 человека пространства комнаты (квартиры). Как пример, некое подобное устройство – каркас с вращающимися кругами на котором закреплялся человек в костюме (не экзоскелете) показывалось в одном из старых фантастических фильмов «Газонокосильшик» 1992 года.

Отказ от студий в домах и меньше однокомнатных квартир, больше 3х и 4х комнатных квартир.

Обязательно, должна быть запрещена приватизация арендуемого жилья (квартир). Для того, чтобы на месте пришедшего от времени в ветхое (аварийное) состояние арендного жилья (многоэтажного дома), построить новое арендное жильё, не переплачивая за землю (не увеличивая стоимость строительства нового многоэтажного дома).

Строительство арендного жилья с платой за съём 0,25% от рыночной стоимости квартиры, сделает доступным проживание в городе семьям с низким достатком, для которых недоступна покупка своей квартиры по ипотеке.

Так же, поможет семье немного поднакопить деньги на покупку своего жилья (улучшить жилищные условия), чтобы затем за счёт большего первоначального взноса, уменьшить размер ежемесячного платежа по кредиту, и срок на который берётся кредит.

Если купить в новостройке 2-х комнатную квартиру (55 кв.м.) стоимостью в 4,1 млн.руб. (в ценах 2022 года) в ипотечный кредит (с использованием материнского капитала в 693,1 тыс.руб за второго ребёнка в 2022 году, в качестве первоначального взноса) на 20 лет под 11,6%. Сумма ежемесячного платежа банку (она же нагрузка на семейный бюджет) составит 36 567 руб (расчёты проводились с помощь калькулятора на сайте Сбербанка).

Разница по сравнению с арендной платой за съём квартиры в месяц составит 26 тыс.руб (36567руб-10218руб= 26349 руб).

Единственно, необходимо учесть, что размер арендной платы за съём квартиры ежегодно растёт из-за инфляции, из-за чего уменьшается разница (выгода) по сравнению с покупкой квартиры в кредит.

Но за некоторое время (до 10 лет) можно поднакопить деньги, чтобы взять кредит на покупку своей квартиры под меньший размер ежемесячных платежей с меньшим сроком погашения.

Далее.

Строительство арендного жилья с минимальной стоимостью арендной платы за съём квартиры, приведёт к удешевлению стоимости квартир на рынке недвижимости. Так как раньше (сейчас), высокая стоимость арендной платы за съём квартиры подталкивала граждан покупать свою квартиру в городе, чтобы не переплачивать арендаторам. А с этим и богатым гражданам станет невыгодно вкладывать свои деньги в строительство недвижимость (покупку второй, третьей квартиры), с целью получения прибыли от сдачи в наём жилья.

При большом количестве дешёвого арендного жилья в городах, увеличит внутреннюю трудовую миграцию в стране, сократив потребность в привлечении иностранной рабочей силе (гастарбайтерах).

Выгода государства от предлагаемого варианта строительства арендного жилья с платой за съём 0,25% от рыночной стоимости квартиры, будет за счёт снижения теневого рынка аренды жилья, не уплачивающего сейчас налоги и страховые взносы. Теперь же, деньги жильцов арендующих квартир будут обращаться в легальном секторе экономики, что увеличит поступление налогов и страховых взносов в бюджеты государства.

Государство от строительства (реализации) арендного жилья получит больше налогов, чем от реализации обычного жилья покупаемой в собственность гражданами. Так как за приобретённое (построенное) новое арендное жильё Госкорпорация уплатит полностью налоги, в отличие от граждан, которым предоставляется социальный вычет на покупку жилья в собственность (с 2млн.руб*13%= 250тыс.руб., а по ипотеке 3млн.руб*13%= 390тыс.руб.), что уменьшает поступление налогов в региональный бюджет с покупки их жилья. 12.05.2023г. Общая сумма предоставленных россиянам налоговых вычетов для физлиц в 2022 году составила почти 2,7 трлн руб., следует из данных ФНС, предоставленных по запросу «Ведомостей». Это на 400 млрд руб. больше, чем в 2021 г.
Самыми популярными традиционно стали имущественные налоговые вычеты, связанные с покупкой жилья. В 2022 году этим видом льготы воспользовалось 4,3 млн налогоплательщиков. Общая сумма предоставленных имущественных вычетов составила почти 2 трлн руб. Годом ранее 4 млн человек заявили вычеты по этой программе на сумму 1,7 трлн руб.
https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2023/05/12/974666-rossiyane-poluchili-nalogovie-vicheti-na-summu-27-trln-rublei

Если у государства (в бюджете) недостаточно денег на реализацию предлагаемого варианта строительства арендного жилья с платой за съём 0,25% от рыночной стоимости квартиры. То достаточно лишь постепенно снизить в последующие 10–20 лет налоговый вычет на покупку жилья для граждан с 13 до 11% НДФЛ (по 0,1–0,2% в год). С переводом высвобождаемых налоговых средств с НДФЛ на целевое финансирование строительства арендного жилья с пониженной арендной платой за съём в пределах 0,25% от её рыночной стоимости квартиры (для достижения самоокупаемости возведения нового арендного жилья в течение 40 лет).

2% НДФЛ от суммы налоговых вычетов с 2 трлн.руб. в 2022 году, составляет около 308 млрд.руб.

Целевое финансирование строительства арендного жилья с пониженной арендной платой от части социальных вычетов граждан на покупку жилья (2% НДФЛ), это своего рода вложение обществом в улучшение ситуации с жильём для будущих поколений (детей, внуков, правнуков). Вложение в удешевление стоимости квартир в новостройках. Включая возможность реализации постепенного ухода от тупикового строительства "человейников" – неизбежного необходимого запрета их строительства (многоэтажных домов выше 24 этажей, а через некоторое время и 16, а далее и 10 этажей). В будущем предоставляя расселяемым из аварийного и ветхого жилья гражданам, дешёвое арендное жильё, за доступную для них плату (арендной платой за съём по ставке с окупаемостью в 60 лет). Что не противоречит Конституции РФ статьи 40, п.3 «Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.»

Это дополнительно повлечёт существенное снижение цен на вторичном рынке жилья, повышая доступность покупки его для граждан нуждающимся в жилье.

А так же, позволит в будущем (через 40–60 лет) перенаправить высвободившиеся бюджетные деньги, ранее выделяемые на программы расселения из аварийного и ветхого жилья гражданам, на реализацию других национальных проектов, способствующих развитию отечественной промышленности, созданию новых высокотехнологичных рабочих мест, повышению благосостояния россиян.

Если же, не начать строительство арендного жилья с пониженной арендной платой за съём в пределах 0,25% от её рыночной стоимости квартиры за счёт государственных (региональных) бюджетных средств (для достижения последующей самоокупаемости строительства арендного жилья через 40 лет). То через 30 лет в России добавиться проблема расселения граждан из ветхого и аварийного жилья большей этажности – панельных и блочных многоэтажек в 9–16 этажей, построенных до 1980 года (служат 100 лет без реконструкции), которые должны быть снесены в 2055–2080 годах.

На расселение из которых потребуется из государственного бюджета намного больше денег чем сейчас. И тогда государству (власти) придётся пойти на непопулярные в народе меры, для изыскания данных финансовых средств, от повышения налогов, до отмены части социальных льгот и налоговых вычетов физлицам (того же имущественного налогового вычета гражданам на покупку жилья). По отработанной властью схеме ухода от массового предоставления социальных льгот всем гражданам, к их последующей ограниченной адресной поддержки отдельных категорий граждан.

Как пример.

09.06.2023г. Глава ЦБ РФ Набиуллина: массовые льготные ипотечные программы нужно постепенно сворачивать.
"На наш взгляд, нужно постепенно после завершения такой массовой программы льготного кредитования для того, чтобы реально повышать доступность жилья, её делать адресной, больше развивать адресные программы...".
https://realty.ria.ru/20230609/nabiullina-1877263425.html

Ещё, порекомендую статьи о мерах решения важных социальных проблем общества. Экспертное мнение, аналитика о ситуации в обществе России.

Оставить комментарий (высказать мнение, обсудить и предложить своё решение обсуждаемой проблемы), можно используя аккаунты социальных сетей или в режиме Гостя (Анонимно).