Решение проблемы ипотечного кредитования.
Использование пенсионных накоплений и взносов для повышения доступности ипотеки

Под редактирована 25.02.2017 г.

(Внимание.., по предложенному решению, одной из важных проблем, обеспечение жильём граждан, рассматриваемого в этой статье, на сайте Российской общественной инициативы (РОИ), размещена для голосования общественная инициатива № 26Ф25393 , голосование в поддержку закончилось 25.02.2017 г.)

Доступность ипотечного жилищного кредитования в России, ограничивается высокими ставками по кредиту (зависящие от ежегодной инфляции и маржи банков). Из-за чего заёмщикам приходится переплачивать по кредиту, денежную сумму, сравнимую с размером взятого кредита.

Правительством РФ, с целью повышения доступности ипотечного кредитования, приняты следующие меры государственной поддержки граждан:
- возможность использования имущественного налогового вычета на приобретаемое жильё ("Имущественные налоговые вычеты": Статья 220. Налоговый кодекс РФ часть 2 от 05.08.2000 N 117-ФЗ);
- возможность использования материнского капитала на улучшение жилищных условий ("О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей": Статья 10. Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ).

Так же, Правительством РФ утверждена "Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года" (Распоряжение Правительства РФ от 8 ноября 2014 г. N 2242-р).
Где, в целях привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования, необходимо:
- улучшать условия для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений (в первую очередь негосударственных пенсионных фондов) и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги.

Теоретически, заёмщики ипотечных кредитов, могут сами инвестировать свои пенсионные накопления, в систему ипотечного жилищного кредитования, без помощи Негосударственных пенсионных фондов (НПФ).

Для чего, предоставить заёмщикам (на определённых условиях) возможность использования взносов на накопительную пенсию (перечисляемые сейчас в управление Негосударственным пенсионным фондам НПФ), для погашения взятого ипотечного жилищного кредита.

Что, помимо привлечения пенсионных накоплений в систему ипотечного жилищного кредитования, дополнительно позволит повысить доступность ипотечного жилищного кредитования для граждан – заёмщиков. (Тем самым решить проблему низкой доступности ипотечного кредитования.)

Ещё, в 2010 году, Министерством здравоохранения и социального развития Российской Федерации предлагалось, использовать накопительную часть пенсии (пенсионные накопления), для определенного временного кредитования на наиболее важные нужды для человека – жилищные (залог по ипотеке) и медицину ("Российская газета" http://www.rg.ru/2010/06/10/pensii.html ).

Но..., и в итоге, предложение, не было поддержано в министерствах. Указано…, что реализация данного механизма приведет к "снижению пенсионных прав граждан", а также станет препятствием при достижении размера трудовой пенсии, равного не менее 40% от заработка гражданина.
К тому же, указали в министерствах, пенсионные накопления в достаточной мере направляются на цели, связанные с жилищным обеспечением граждан.
Такой механизм реализует Внешэкономбанк (ВЭБ). Госкорпорация направляет средства накопительной части пенсии на покупку ипотечных облигаций, выпущенных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Полученные средства позволяют АИЖК рефинансировать проблемные ипотечные кредиты, а так же направлять значительные ресурсы на оформление новых жилищных займов (Газета "Маркер" http://marker.ru/news/516231 ).

В настоящее время АИЖК предоставляет социальные ипотечные кредиты для социальных категорий граждан, по сниженной ставке, в 10,3% (в сравнении с классической ипотекой, со ставкой 12%). Но.., при более жёстких (трудновыполнимых) условиях (первоначальный взнос 50% и выше, при сумме кредита не более 1,5 млн.руб.) (http://www.ahml.ru/ru/borrower/social_ipoteka/ ).

Поэтому, как отмечено в "Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года", несмотря на достигнутое в целом снижение ставок, их уровень остается достаточно высоким, что приводит к низкой доступности ипотечного жилищного кредитования для граждан с доходами ниже среднего.

Из зарубежного опыта, использования (инвестирования) гражданами, своих пенсионных накоплений (взносов), показателен пример Сингапура.

Где, при покупке жилья, человек выплачивает первый взнос за жилье сам (5% наличными). Остальная сумма либо покрывается из накопительных пенсионных сбережений, либо, если их не хватает, добирается банковским кредитом.
Впоследствии банковский кредит выплачивается за счет ежемесячных пенсионных отчислений, которые вычитаются из зарплаты, т. е. они идут не на пенсионный счет, а в банк-кредитор.

Более того, свой накопительный счет можно использовать для зарабатывания денег. Если процентная ставка, выплачиваемая государством, не устраивает человека, то он может на свои накапливаемые деньги покупать акции, бонды, недвижимость и доли в недвижимости, делать депозиты в банках, а также переводить свои пенсионные накопления в золото. Однако при этом на накопительных счетах должна оставаться минимальная сумма ("Сингапур: пенсионную систему можно приблизить к совершенной" http://news.open.by/world/90859 ).

В российских условиях, тоже можно, предоставить заёмщику, возможность использования взносов на накопительную пенсию, для погашения взятого ипотечного жилищного кредита, и пенсионных накоплений в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту.

Главное определить условия, по частичному восстановлению пенсионных накоплений, к выходу заёмщика на пенсию, и пенсионных прав пенсионера, предоставившего свои пенсионные накопления, заёмщику – родственнику, в качестве займа, на первоначальный взнос по ипотечному кредиту.

Так же выяснить, насколько повысится для населения доступность ипотечного жилищного кредитования.

Первым условием, для сохранения денежных средств на накопительной пенсии заёмщиков, является, ограничение срока погашения ипотечного кредита, взносами (6%) на накопительную часть пенсии. Он должен быть не более 15 лет.

Это поможет сохранить половину денежных средств на накопительной пенсии, при трудовой деятельности заёмщика в 30 лет.

Второе условие. Использование, в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту, до выхода заёмщика на пенсию, накопленных средств с именного счёта добровольной негосударственной пенсии, и переводимых взносов с накопительной пенсии на добровольную пенсию, за этот период, в полном объёме или частично (для того, чтобы до выхода на пенсию, за 15 лет накапливались деньги на накопительную пенсию).

Если заёмщиком ранее был заключен договор о добровольном пенсионном обеспечении (добровольной пенсии) с Негосударственным пенсионным фондом (НПФ). То…, в течение этого периода, на его именной счёт добровольной пенсии, переводятся взносы с его накопительной пенсии, из расчёта 2 : 1.

В случае, если у заёмщика, объединены взносы на накопительную часть пенсии со взносами на страховую часть пенсии, то соответственно переводятся его взносы страховой части пенсии.

Для примера. Если заёмщик-мужчина в течение 8 лет (в период возраста с 24 до 32 лет), уплачивал 6% со своей заработной платы на добровольную пенсию, в НПФ, то 3% взносов с накопительной пенсии, за те же 8 лет, переводятся на его добровольную пенсию. В возрасте 32-х лет, он взял ипотечный кредит на 15 лет. То, он может воспользоваться пенсионными накоплениями, только за последние 6 лет. Так как, когда закончится выплата по ипотеке, ему будет 47 лет, соответственно останется 13 лет до достижения пенсионного возраста в 60 лет. Недостающая сумма пенсионных накоплений за 2 года (до 15 лет) берётся из ранее внесённых пенсионных взносов.

На время выплаты ипотечного жилищного кредита, заёмщик может приостановить внесение взносов на добровольную пенсию в НПФ.

Третье условие. Использование накопленных средств с именного счёта добровольной негосударственной пенсии и накопительной пенсии, после выхода на пенсию.

Для покупки недвижимости, доли в недвижимости приобретаемой его родственниками – детьми, внуками (или предоставление займа, его детям, внукам для покупки недвижимости), в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту, а также, для открытия свое бизнеса (малого производства).

Если заёмщиком ранее был заключен договор о добровольном пенсионном обеспечении (добровольной пенсии) с Негосударственным пенсионным фондом. То…, после выхода на пенсию, он может вернуть, в качестве единовременной выплаты, оставшиеся взносы с накопительной пенсии, за тот же период, из расчёта 2 : 1.

Для примера. Если заёмщик в течение 15 лет, уплачивал 6% со своей заработной платы на добровольную пенсию, в НПФ. То…, по выходу на пенсию, он может забрать, в качестве единовременной выплаты, оставшиеся 3% взносов с его накопительной пенсии, за те же 15 лет. А так же, денежную сумму, скопившуюся на индивидуальном счёте добровольной пенсии, от 6% взносов на добровольную пенсию, плюс 3% взносов с накопительной пенсии, переводимых в тот период.

Данные условия, стимулируют граждан к оформлению добровольной пенсии, тем самым, увеличению пенсионных прав и компенсации пенсионных взносов, потраченных на погашения ранее взятого ипотечного жилищного кредита.

Возможность использования пенсионных накоплений на покупку собственной недвижимости, поможет пенсионеру переехать жить в более благополучный район, с лучшей экологией (окружающей среды), менее сурового климата, меньшей стоимости коммунальных услуг или возможности выращивания овощи на своём огороде.

При покупке доли в недвижимости родственников, способствует получению с их стороны дополнительных не материальных благ, в виде поддержки, помощи, уходе в престарелом возрасте. Для получения материальной (денежной) выгоды, можно продать принадлежащую долю в квартире (доме), этим же родственникам.

При предоставлении своих пенсионных накоплений, в качестве займа родственникам, для покупки жилья, предусмотреть возврат денег под небольшие проценты (можно дифференцированные проценты учитывающие инфляцию), в течение длительного срока (30 лет или периода до выхода родственника на пенсию). При этом, не увеличивая нагрузку на семейный бюджет родственников (не более 40%), по выплате ипотечного жилищного кредита. Тем самым стать со инвестором (или кредитором, вместе с банком).

При открытии своего бизнеса, позволит продолжить работать после выхода на пенсии, получать доход, уплачивать налоги с прибыли государству.

Произведём расчёты (в ценах 2014 года), чтобы выяснить, насколько повысится доступность ипотечного жилищного кредитования, при предоставлении возможности использования заёмщиком, взносов (6%) на накопительную пенсию, для погашения взятого ипотечного жилищного кредита.

Вначале, рассчитаем среднее значение размера ежемесячного дохода семьи, необходимого для получения классического ипотечного жилищного кредита на покупку 2-х комнатной квартиры, в ценах 2014 года, под 12% годовых, на 15 лет. При условии к доходам заёмщика, "ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту не должны превышать 40% от дохода семьи".

Сейчас, в новостройках экономкласса, современные типовые 2-х комнатные квартиры имеют, ориентировочно, минимальную площадь 55 кв.метров. ("Каталог типовых квартир" http://plan.rinet.by/?catalog )

Так же, по данным Росстата, средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельностоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений в Российской Федерации за 2014 год, составляла 39 447 руб. ("Федеральная служба государственной статистики" http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/# )

Тогда. Стоимость 2-х комнатной квартиры составит 2,170 млн руб. (55 кв.метров * 39 447 руб = 2 169 585 руб)

При использовании материнского капитала в размере 429 408 рублей (составлял в 2014 г.), в качестве первоначального взноса по кредиту, при ставке 12% на 15 лет. (В расчётах использовался кредитный калькулятор http://calculator-ipoteka.ru/ )

Для 2-х комнатной квартиры стоимостью 2,170 млн руб.
Сумма ежемесячных равновеликих (аннуитентных) платежей составит: 20 890 руб.
Переплата по процентам за ипотеку: 2 019 613 руб.
Итого по кредиту: 3 760 205 руб.

Имущественный налоговый вычет позволяет уменьшить, сумму ежемесячных платежей.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 и подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ, имущественным налоговым вычетом в размере фактически произведённых им расходов, в частности, на приобретение на территории РФ квартир или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей, может воспользоваться каждый совладелец квартиры ("О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при покупке квартиры в общую долевую собственность": Письмо Минфина России от 19 августа 2013 г. № 03-04-05/33728).

Следовательно, имущественный вычет возможен с 4 млн рублей, если совладельцами квартиры будут муж и жена (2 000 000 рублей * 2 человека = 4 000 000 руб).

Так же, необходимо фактически понесённые расходы, на приобретение жилья, уменьшить на размер материнского капитала ("О порядке использования средств материнского капитала": Письмо Минфина России от 8 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-526).

Дополнительным (самостоятельным) имущественным вычетом ("О предоставлении имущественного налогового вычета": Письмо ФНС России от 21.05.2015 N БС-4-11/8666, вместе с Письмом Минфина России от 14.05.2015 N 03-04-07/27582), воспользоваться не получится. В связи с тем, что были использованы средства материнского капитала, в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. А так же, материнский капитал был вычтен из фактически понесённых расходов.

Для 2-х комнатной квартиры, имущественный налоговый вычет возможен, с суммы 3 330 797 руб. (3 760 205 руб - 429 408 руб = 3 330 797 руб)
Соответственно, возвращаемый налог в 13% (НДФЛ), с 3 330 797 руб., составит 433 004 руб. (3 330 797 руб / 100% * 13% = 433 004 руб)

Вычисляем размер возвращаемого налога за один месяц.
Он составит 2 406 руб. (433 004 руб / 15 лет = 28 867 руб / 12 мес = 2 406 руб)

Тогда, ежемесячный платёж может быть уменьшен до 18 484 руб. (20 890 руб – 2 406 руб = 18 484 руб)

По условию, ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту не должны превышать 40% от дохода семьи (заработной платы, после вычета налога НДФЛ).

Тогда, совокупный доход семьи, должен составлять 46 210 руб. в месяц (18 484 руб / 40% * 100% = 46 210 руб)

Необходимо узнать совокупную (суммарную) заработную плату членов семьи, до вычета НДФЛ, для определения размера их взносов 6% на накопительную пенсию.

Суммарная заработная плата (до вычета НДФЛ) членов семьи, должна составлять 53 115 руб. (46 210 руб / 87% * 100% = 53 115 руб) Их, 6% взносов на накопительную пенсию составят 3 187 руб. (53 115 руб / 100% * 6% = 3 187 руб)

Ежемесячные платежи для 2-х комнатной квартиры могли бы быть уменьшены на 3 187 руб.

Но, дело в том, что с уменьшением дохода (зарплаты членов) семьи, уменьшается размер суммы, от взносов на накопительную пенсию.

Поэтому, ежемесячные платежи будут уменьшены на меньшие суммы. Их можно вычислить.

Путём подбора значений, установлено.

Взносы на накопительную пенсию, семьи, взявшие ипотечный кредит на покупку 2-х комнатной квартиры, должны составлять 2 718 руб.

Соответственно, ежемесячный платёж может быть уменьшен для 2-х комнатной квартиры до 15 766 руб. (18 484 руб – 2 718 руб = 15 766 руб)

Произведём проверку правильности расчета размера взноса.
Определяем размер дохода семьи, к 40% размерам ежемесячного платежа
15 766 руб / 40% * 100% = 39 415 руб.
Устанавливаем совокупный размер заработной платы членов семьи, до вычета НДФЛ
39 415 руб / 87% * 100 = 45 305 руб.
Вычисляем размер взноса 6% на накопительную пенсию.
45 305 руб / 100 * 6% = 2 718 руб.

Вычисляем, доступность ипотечного жилищного кредитования, за счёт использования взносов на накопительную пенсию, в сравнении с ежемесячным платежом, уменьшенным на имущественный налоговый вычет (после вычета НДФЛ).

Составляет 14,7% (2 718 руб * 100% / 18 484 руб = 14,7%)

Первый вывод. Доступность ипотечного жилищного кредитования, повышается (на 14,7%), при предоставлении возможность использования заёмщиком, взносов (6%) на накопительную пенсию, для погашения взятого ипотечного жилищного кредита.

Соответственно, на тоже значение (на 14,7%) снижается финансовая нагрузка на семейный бюджет, членов семьи имеющих больший ежемесячный доход, по выплате ипотечного жилищного кредита.

Дополнительно можно ещё снизить финансовую нагрузку для семейного бюджета на 50%, с 14,7% до 22% (14,7% / 100% * 50% = 7,35% + 14,7% = 22,05%). Тем самым, повысить перспективы развития ипотечного кредитования.

При условии внесении новых изменений в Пенсионную систему.

А именно, предоставления возможности работающим гражданам, перечислять часть (до половины) своих взносов на индивидуальную страховую часть трудовой пенсии, непосредственно своим родителям (бабушкам, дедушкам), на их личные пенсионные счета (статья "Пенсия, зависящая от количества детей и их заработной платы").

Родители (работающих детей – заёмщиков), будут не против, чтобы их взрослые дети, могли использовать часть взносов (перечисляемые ими, на пенсию своих родителей), для погашения взятого ипотечного жилищного кредита. На большее время, пока ещё, родители работают (не достигли пенсионного возраста).

Произведём расчёт (в ценах 2014 года), чтобы выяснить, насколько повысится доступность ипотечного жилищного кредитования, при предоставлении пенсионерам возможности использования своих пенсионных накоплений (накопленных в течение 15 лет на добровольной и накопительной пенсии), в качестве займа (кредита) родственникам, для покупки жилья. Предусматривающий возврат денег под небольшие проценты (6%), в течение более длительного срока (30 лет). При этом, не увеличивая нагрузку на семейный бюджет родственников (не более 40%), по выплате ипотечного жилищного кредита.

Для удобства вычисления, считаем, что доходность инвестирования пенсионных накоплений НПФ, равна инфляции.

Тогда, у членов семьи (с доходом позволяющим приобрести 2-х комнатную квартиру), за 15 лет на накопительной пенсии накопится сумма 489 240 руб. (2 718 руб * 12 мес. * 15 лет = 489 240 руб)

Чтобы воспользоваться данной суммой, в качестве предоставления займа (кредита) родственникам, необходимо было ранее заключить договор о добровольном пенсионном обеспечении (добровольной пенсии) с Негосударственным пенсионным фондом, переводить не менее 6% от зарплаты в течение 15 лет.

Что, дополнительно увеличивает пенсионные накопления в 2 раза, до 978 480 руб. (489 240 руб + 489 240 руб = 978 480 руб)

Для выплаты кредита (возврата займа) при ставке 6%, на 30 лет, заёмщикам – родственникам необходимо выплачивать пенсионерам (бабушке, дедушке) ежемесячно по 5 866 руб. в течение 30 лет (В расчётах использовался кредитный калькулятор, без первоначального взноса)

При получении ипотечного кредита на покупку 2-х комнатной квартиры стоимостью 2,170 млн. руб., при ставке 12% на 15 лет., с использованием материнского капитала в размере 429 408 рублей (составлял в 2014 г.), пенсионных накоплений (займа) пенсионеров – родственников в размере 978 480 руб. (В расчётах использовался кредитный калькулятор)
Сумма ежемесячных равновеликих (аннуитентных) платежей составит: 9 147 руб.
Переплата по процентам за ипотеку банку: 884 280 руб.
Итого по кредиту: 1 646 393 руб.

С учётом ежемесячных выплат, в размере 5 866 руб., в течение 30 лет, родственникам-пенсионерам, предоставивших кредит (займ) под малые проценты.
Сумма ежемесячных платёжей увеличится до 15 013 руб. (9 147 руб + 5 866 руб = 15 013 руб)

Имущественный налоговый вычет возможен, с суммы 238 505 руб. (1 646 393 руб - 429 408 руб - 978 480 руб = 238 505 руб)
Соответственно, возвращаемый налог в 13% (НДФЛ), с 3 330 797 руб., составит 131 505 руб. (238 505 руб / 100% * 13% = 31 006 руб)

Вычисляем размер возвращаемого налога за один месяц.
Он, составит 731 руб. (31 006 руб / 15 лет = 2067 руб / 12 мес = 172 руб)
Что 14 раз меньше, по сравнению с размером возвращаемого налога по ипотечному кредиту, в котором в качестве первоначального взноса использовался только материнский капитал (2 406 руб / 172 руб = 14 раз).

Далее. Ежемесячный платёж, за счёт возвращаемого налога, может быть уменьшен до 14 841 руб. (15 013 руб – 172 руб = 14 841 руб)

По условию "ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту не должны превышать 40% от дохода семьи" (заработной платы, после вычета налога НДФЛ).

Тогда, совокупный доход семьи, для покупки 2-х комнатной квартиры, должен составлять 39 378 руб. в месяц (14 841 руб / 40% * 100% = 37 103 руб)

Необходимо узнать совокупную (суммарную) заработную плату членов семьи, до вычета НДФЛ, для определения размера их взносов (6%) на накопительную пенсию.

Суммарная заработная плата (до вычета НДФЛ) членов семьи, должна составлять 45 262 руб. (37 103 руб / 87% * 100% = 42 647 руб)

Их, 6% взносов на накопительную пенсию составят 2 715 руб. (42 647 руб / 100% * 6% = 2 559 руб)

Ежемесячные платежи для 2-х комнатной квартиры могли бы быть уменьшены на 2 559 руб.

Но, так как, с уменьшением дохода (зарплаты членов) семьи, уменьшается размер суммы, от взносов на накопительную пенсию, ежемесячные платежи будут уменьшены на меньшие суммы. Их можно вычислить.

Путём подбора значений (а так же зная, из предыдущих вычислений, что пенсионные взносы уменьшают финансовую нагрузку 14,7%), установлено.

Взносы на накопительную пенсию, семьи, взявшие кредит на покупку 2-х комнатной квартиры, должны составлять 2 182 руб.

Соответственно, ежемесячный платёж может быть уменьшен до 12 658 руб. (14 841 руб – 2 183 руб = 12 658 руб)

Произведём проверку правильности расчета размера взноса.
Определяем размер дохода семьи, к 40% размерам ежемесячного платежа
12 658 руб / 40% * 100% = 31 645 руб.
Устанавливаем совокупный размер заработной платы членов семьи, до вычета НДФЛ
31 645 руб / 87% * 100 = 36 374 руб.
Вычисляем размер взноса 6% на накопительную пенсию.
36 374 руб / 100 * 6% = 2 182 руб.

Выясняем, насколько уменьшился ежемесячный платёж, по сравнению с ежемесячным платежом по ипотечному кредиту с использованием в качестве первоначального взноса, только материнский капитал (после вычета из платежа возвращаемого налога НДФЛ).
Он, уменьшится на 5 826 руб. (18 484 руб – 12 658 руб = 5 826 руб). Соответственно, повысится доступность ипотечного жилищного кредитования на 32% (5 826 руб * 100% / 18 484 руб = 31,5%).

Второй вывод.

Доступность ипотечного жилищного кредитования, повышается до 32%, при предоставлении, одновременной возможности использования заёмщиком, взносов (6%) на накопительную пенсию для погашения взятого ипотечного жилищного кредита, и привлечение пенсионных накоплений пенсионеров – родственников, в качестве первоначального взноса по кредиту. При этом, обеспечивается возврат пенсионных накоплений пенсионерам – родственникам, при незначительной снижении доходности.

Так же, в 14 раз уменьшается, размер имущественного вычета по ипотечному жилищному кредиту, что выгодно для государства (больше налогов остается в региональных бюджетах).

Так же, статьи связанные с решением важных проблем обеспечения жильём, работой. Экспертное мнение, аналитика о ситуации в обществе России.